Теплый Стан

[MOCKBA]

ИМХО
Прежде чем создавать ТСЖ, необходимо определиться с "реперными" точками:
1. Землеотвод
Необходимо чёткое понимание где заканчиваются границы домовладения и его прилегающей территории.
Для этого надо проводить межевание района и получать кадастровые номера.
Межевание у нас в районе не проведено, даже не могут разобраться где федеральная земля, где городская, где земля муниципалетета...
Кто подсуетился в новостройках те быстренько огородили придомовую территоию заборчиком и поставили шлагбаум (Яркий пример наша дорогая Управа)
Остальным будут предлагать приватизировать землю под домами по "плинтус здания"(идея Кепки - заставить собственников квартир выкупать землю под своими домами и потом платить налог на землю по плавающей ставке)

Стоит учитывать, что в соответствии с СНиПами к придомовой территории должны относится и элементы озеленения и детская площадка, стоянка для а/м жильцов дома из расчёта 70 машиномест на 100 квартир и гостевая парковка из расчета 30 машиномест на 100 квартир.
СНиПы нарушены повсеместно, о чём можно говорить если висят знаки "жилая зона" прямо запрещающие сквозной проезд, а вдоль Управы полноценный "проспект".
2. Оценка текущего состояния жилья
Для оценки требуются фактические данные о дате постройки дома, материалах из которых построен дом, уровне комфортности и сколько кап. вложений предстоит сделать для нормальной эксплуатации дома в ближайшие 10 лет
3. Тарифы и Коммуникации
Должны быть чётко расписаны точка разграничения ответственности ТСЖ и поставщика ресурсов и условия ограничения поставки ресурсов.... (этот раздел стоит разбирать "по косточкам") ТСЖ легко поставить на счётчик за несвоевременную оплату ресурсов и ограничить их подачу.
Также не стоит и забывать о м"маленьких хитростях" государства: чтобы не платить пенсионерам дотации за ЖКХ (платежи за ЖКХ не должны превыщшать 20% от совокупного дохода семьи) плата за тепло размазывается за весь календарный год - хотя отопительный сезон начинается в октябре. Да и перерасчетов за тепло (за тёплые зимы) вы не долждётесь. Зато Газпром уже на 5 лет вперёд запланировал и увеличение цен на газ и МОЭК тарифы на тепло и ГВС также на 15% будут продолжать поднимать.
4. Порядок использования общей территории ТСЖ
например продажа в аренду мест парковки. Взимание арендной платы с интернет-провайдеров за их коммуникации внутри дома, сдача в аренду подвалов или стен дома под рекламу.
5. Органы управления ТСЖ
сколько 1 собственник ТСЖ готов выделять из оплаты за ЖКХ средств на содержание аппарата управления - ИМХО не более 5% (при оплате за квартиру в районе 2-3 т. рублей - 100 рублей
Итого с учетом что зарплаты не должны быть меньше прожиточного минимума в Москве (50 тыс. рублей) и должен быть председатель, бухгалтер плюс ещё 3 человека(секретарь, юрист, помошник)
С учетом налогов и сборов - выходит содержать аппарат управления может позволить себе дом либо с количеством квартир более 4000 либо у тех кто готовы платить на содерджание аппарата не по 100 рублей.
6. Обслуживание
Тут также надо понимать, что у ДЕЗов была "экономия на масштабе" - одно дело держать 4 суточных дежурных
сантехник (сутки через трое), электрик, лифтёр, плюс дворники (трактора и т. п.)
Держать такой штат на 1но ТСЖ нерентабельно.
7. Юридическая чистота
Если собственник жилья откажется входить в ТСЖ, как быть с ним?
Он имеет полное право заключить самостоятельно договор с водоснабжающей, теплоснабжающей и электроснабжающей организациями
Кроме того какие рычаги воздействия на неплательщика - члена ТСЖ? Процедура отъёма жилья за неполные платежи фактически отсутствует. (Поясню: санкции можно применять только к злостным неплатедльщикам - которые постоянно - не менее 3 месяцев подряд не платят за оказываемые им услуги, и то доказывать это придётся "юристу" ТСЖ в суде)

[len123]

Хм. Спасибо. Многое - по делу.
На эти вопросы я знаю ответы, и большинство из них успешно решены в нашем доме,
7.5 миллионов экономии за год - достаточное подтверждение моих слов.
Тема всё же о другом...
Чем Вам не нравится ЖКХ Москвы и что можно улучшить тем или иным способом.

[MOCKBA]

ИМХО Пока не понимаю о какой экономии идёт речь?
Простой подсчёт:
300 квартир, ежемесячно платят 2100 рублей за квартиру Итого: 630 000 тысяч в месяц на ЖКХ
За 1 год жильцы заплатят - 7 560 000 рублей
Из ваших слов я так понимаю, что сэкономив 7,5 млн - жители могут не платить весь следующий год?

ЖКХ Москвы мне не нравится монополизмом, плановым увеличением тарифов на 15% ежегодно
Тарифы из жильцов никто не проверяет и на их утверждение никак не влияет.

Если есть желание пообщаться попредметнее то в личку.
/Сам работал в системе ЖКХ, помогал в п. Томилино, г. Запрудня, г. Кимовск Тульская губерния/

[len123]

Достаточно годовой отчет посмотреть на указанном сайте и многое станет Вам понятнее.

[MOCKBA]

нашёл
Вид работ Затраты
Ремонт, наладка, модернизация лифтового оборудования 650 000,00р.
Ограничение транзитного проезда стороннего транспорта по двору 280 000,00р.
Расширение системы видеонаблюдения паркинга 42 000,00р.
Приобретение и посадка многолетников, однолетников 85 000,00р.
Ремонт входных групп подъездов, фасада дома и паркинга 680 000,00р.
Ремонт лифтовых холлов, спусков в паркинг, диспетчерской, помещений ТСЖ 4 900 000,00р.
Ремонт технических помещений для сервисных служб дома 110 000,00р.
Восстановление комплектности противопожарного инвентаря 100 000,00р.
Юридические расходы на иски против неплательщиков 170 000,00р.
Ограждение детской площадки, изготовление навеса от дождя 250 000,00р.
Косметический ремонт помещений охраны паркинга 60 000,00р.
Непредвиденные расходы 250 000,00р.
Техосвидетельствование лифтов В рамках ТО
Ремонт ступеней, пандусов, пешеходных дорожек, облицовки цоколя дома В рамках ТО
Текущая покраска забора, перил, бордюров, столбов и пр. В рамках ТО
Промывка систем отопления В рамках ТО
Опресовка и предъявление дома и паркинга инспекции В рамках ТО
Ремонт запорного оборудования на тех. этажах В рамках ТО
Замер сопротивления изоляции электроцепей В рамках ТО
Сварка, перенос труб в помещении ТСЖ В рамках ТО
Промывка системы горячего водоснабжения В рамках ТО
Очистка приямков водостоков на кровле и в паркинге В рамках ТО
Провека и ремонт АВР, отключающих устройств в электрощитовых дома В рамках ТО
Итого 7 577 000,00р.

[MOCKBA]

Канцелярские расходы, оргтехника, делопроизводство 1890
Связь стационарная, интернет 1150
Мобильная связь 1950
Почтовые расходы 350
Амортизация оборудования, мебели, оргтехники 3240
Транспортные расходы (проездные, бензин, ГСМ и т. д.) 3600
Курьерские расходы 800
Доля в аренде офиса, работе секретаря 3724
Програмное обеспечение 1200
Расходы, не входящие в договора ТО (мелкие закупки на строит. рынке) 3000
Непредвиденные расходы (штрафы, пени и т. д.) 1000
Юридическое и аудиторское сопровождение 6500
Поддержка, наполнение и модерация сайта дома 1500
Премиальный фонд ТСЖ 6000
Налоги 20531

Итого 56 435р.

[MOCKBA]

Начислено
20 211 272,00
Оплачено
19 672 252,00
Собираемость 97,3%
Расходы на МОЭК, Мосводоканала и т. п. - 6 884 713,00
Расходы на содержание дома - 15 035 418,00
Оплаченные расх. на содержание дома, всего: 15035418
в том числе по постоянным договорам, согласно смете: 13600445
ООО "ДомСервис" 4568069 Основной договор Т/О дом
ЗАО Шиндлер 1537798 Ежемесячное обслуживание лифтов
ВИСТА СЕРВИС 81240 Производственный контроль лифты
СК Промбезопасность 16000 Страховой взнос за лифты
Экотехпром - вывоз ТБО 150590 Ежемесячное обслуживание вывоз ТБО
ЗАО "Дорога" - вывоз ТБО 581445 январь-декабрь
Транскомпани (вывоз мусора КГМ) 192001 январь-декабрь
Мосводосбыт 2195522 январь-ноябрь
Мосэнергосбыт 867728 январь-декабрь
МОЭК 2965052 май-ноябрь
Монтажтехстрой 185000 ППА и ДУ восстановление
ГорЖилКомплекс 260000 ППА и ДУ сент-декабрь
по разовым договорам: 1434973
ЗАО Шиндлер 281326 Пускатель, редуктор, замена канатов, двигателя
Стройэкосервис 156200 ус-ка метал. дверей
ПАРИТЕТ 14411 кабельно-проводн. связь консьержных
Аркадес 71888 Оборудование доступа в паркинг
Возврат ср-в за кварплату + ошибочн. пл-жи 116917
КСИЛ 40412 Оборудование детск. площадки
Мастер Электротехнических заготовок 43000 Контейнеры мусорные
Новые Технологии 33940 вентили пожарн., огнетушители
Сити-паркинг 18690 Столбики парковочные
Дом Сервис 192220 Врезка циркул. насосов ГВС
Экотехпром 278000 укладка резинового покрытия
Прочее 187969 расшифровка - см. лист 3

[MOCKBA]

Ответьте: Сколько примерно платят в месяц члены ТСЖ?
1 комн.
У нас
1 комн. - 1 500..2 000.
кап. ремонт частично сделан, лифты работают, пандусы есть, деревья высажены, детская площадка имеется.

[marisha14]

Саш, ну чего ты на человека накинулся? Он ведь не про ТСЖ, а про ЖКХ спрашивает, может быть действительно что-то изменится к лучшему, а ты разговор уводишь в сторону ТСЖ... Я не против темы ТСЖ... многим, в том числе и мне эта тема интересна, особенно в области экономии. Просто не нужно всё в одну кучу валить. Может быть, тогда лучше отдельную тему создашь, по практическому опыту члена правления ТСЖ, если человек не против... А так всех новеньких распугаешь. Человек ещё ничего не сделал, только зашёл, а его уже в чём-то нехорошем подозревают и к ответу призывают

[MOCKBA]

[Lalik]

Вот у нас ТСЖ.
Могу написать про тарифы.
Содержание и ремонт - 16руб. х метраж квартиры
Отопление 19руб. х метраж квартиры
ХВС 400руб. х кол-во зарегистрированых
ГВС 350руб. х кол-во зарег-х
Антенна 125руб.
Кап. ремонт 5руб. х метраж квартиры
Контроль доступа (т. е. охрана, у нас охраняемая территория) 11руб. х метраж квартиры

Подставьте свои данные и сравните на сколько будет отличаться оплата. Только вот каждое ТСЖ устанавливает свои правила....
У нас свои дворники, электрики, сантехники, не успеешь вызвать, они уже пришли, т. к. обслуживают только 1 дом. Но, конечно, есть и свои проблемы, не всё так воздушно-пузырьково, бывают накладки, в том числе очень крупные, но не буду об этом, т. к. к данной теме это не относится.

[len123]

Не хотелось бы выяснять отношения в теме, созданной совершенно для другого.
Москва, Вы крайне поверхностно относитесь к постам и задаваемым вопросам.
Если бы Вы проявили чуть больше внимания и уважения к собеседникам за счет своего времени,
потраченного на изучение материала, то несомненно обнаружили бы в первоисточнике тарифы
нашего дома.
Они ДЕЗовские, т. е. общемосковские и ни копейкой больше.
Т. е. платим мы за кв. м. столько же, сколько и остальные дома, в т. ч. и Ваш. И не важно член ты ТСЖ,
собственник, но не член ТСЖ или по сути бесправный "муниципал" (численность коих у нас начиналась с 40%). Однокомнатные квартиры бывают от 20 до 80 кв. метров, платится не за число комнат, а за площадь с учетом московских льгот, субидий, социальной нормы площади и т. д.
Ещё раз. Для обсуждения проблем самоуправления МКД, экономики ТСЖ, законодательства в этой сфере и т. п. прошу создавать свою, отдельную тему. Всегда рад буду поделиться практическим (а не устными расчетами-прикидками) вполне успешным опытом. И не только нашего дома.

Ув. Lalik,
достаточно взгляда на ваши тарифы, и адрес дома мне известен )))
Успешных, самостоятельных ТСЖ в районе раз-два и обчёлся.
Но, действительно, речь в теме не об этом.

[MOCKBA]

[len123]

Спрашивайте. Но, желательно по 1 вопросу, иначе целую книгу в ответ придется писать )
Общие слова про экономику дома:
Квартир 590, машиномест в подз. паркинге 446.
Тарифы в доме государственные, в паркинге - около 1000 руб за стандартное машиноместо (с охраной и теплом)
Оборот грубо 30 млн за 2009 год, прибыль (экономия, своб. средства или как угодно назовите) 7.5 млн.,
т. е. 25%. Эти 25% решением общего собрания могут пойти куда угодно: от уменьшения кварт. платы до текущего ремонта, благоустройства или резерва на будущий кап. ремонт.
Вывод: самоуправление нашему дому выгодно.
При меньшей площади дома и увеличении его возраста рентабельность соответствено падает,
но есть варианты с объединением нескольких соседних домов в одно ТСЖ
и другие способы повышения привлекательности самоуправления.
Самая большая проблема - дееспособное, здравомыслящее руководство (правление).

[MOCKBA]